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年内还会推地 北京进入拿地最佳时期?
 
慧聪网   2005年11月7日14时21分   信息来源:新浪房产    

   北京市正在积极推动全年土地计划的完成。11月1日,北京市土地整理储备中心宣布再向市场推出20宗土地。这是北京市国土资源局2005年规模最大的一次供地。

  此前,有关部门曾透露近期将有“40宗”土地推向市场,此次20宗地的入市正是对其表态的呼应。但是众人瞩目的广渠路36号地(原北京吉普车厂用地)等大宗地块未在此次供地之列。对此,北京土地整理储备中心有关负责人表示,其余土地的手续正在办理中,今年年底前还会再次推出土地。

  年内还会推地

  北京市土地整理储备中心信息显示,此次推出的20宗国有土地总用地面积达到216.05公顷,建设用地面积约141.89公顷,总建筑控制规模约180.49万平方米。其中,居住用途的土地有15宗,建筑规模约146万平方米;商业用途的土地有5宗,建筑规模约34.49万平方米。本次推出的20宗地块中,有19宗采用挂牌方式出让,1宗采用招标的方式出让。

  北京鹏润地产发展中心总监陈云峰第一时间的反应是:“这次政府推出的地有明显的‘两少’,方位好的地少,大部分都是郊区的地块;成规模的地块少,只有昌平的那块地在20万平方米左右,其他都只有几万平方米”。

  北京市土地整理储备中心负责人表示,此次郊区土地量高于市区是正常的,因为郊区土地申请的量本身就比市区高,郊区原土地方申请土地入市交易的积极性也高。

  该负责人还透露,这20宗地只是他们在7月初公布的“即将入市”的土地的一部分,“我们是成熟一块推出一块,没有绝对的时间限制”。北京市土地整理储备中心在11月和12月份都会有土地推出。这个信息给了关注广渠路36号地的开发商们些许期待。

  根据北京市2005年土地出让计划,北京市还有近4000公顷的土地计划指标没有用(全年计划供应6500公顷,1~8月份仅供应1644公顷)。北京市国土资源局选择在这个时候推出土地,有着深厚的意味。

  “这是政府推动市场回暖、摆脱观望的重要举措,和当前宏观调控的措施一脉相承。”一位接近北京市国土决策部门的专业人士告诉记者。

  思源地产顾问市场发展总监刘伯庸认为,不管政府是否有意,这种集中推地将拉动北京地价向理性方向发展,“从成本来说,土地供应量大,地价就会下降,进而来带动房价下降。从这个意义上说,北京市集中推地的频率和数量增加会无形中稳定房价。”

  拿地最佳时期?

  最近,有很多北京开发商公开声明,自己现在手中已经没有土地,潘石屹甚至用“眼睛都不眨”来形容拿新地的迫切心态。国家统计局国房景气指数也验证了这一点。国家统计局10月底发布的月度形势报告显示,9月份“国房景气指数”为101.57,比8月份回落0.29点,比去年同期回落3.46点,创21个月以来新低。

  “从市场来说,国房景气指数在下降,开发商的房子不好卖了”,刘伯庸表示,“但这正是开发商储备土地的好时机。因为房地产发展规律表明,‘指数向上,适合卖房,指数向下,适合买地。’这是经过实践得来的。现在已经有很多开发商表达了买地的意愿。”

  上海复地集团(2337,HK)华北区投资总监张爱华表示,他们拿地的原则没有区域界限,只要是地块成熟就可以拿,“我们的习惯一般是建筑面积在20万平方米以上都可以”。当记者问到此次推出的最大一块地(234692平方米的昌平区水产养殖场用地)是否在他们的视野中时,张爱华笑着表示:“我们在研究中。”

  陈云峰也表示,其所在公司土地储备中缺少大宗、位置好的地块,他们正在对这批地进行研究。

  广渠路36号地块一分为二?

  传言中将于11月初上市的广渠路36号地,并未如约推出。有传言称,由于该地块位置好、面积大、影响广,政府拟把该地块分成两个来出让。开发商希望,关于地块的信息能尽快、尽量多地披露,以为开发商决策准备。在土地出让方式上,有更多的企业认为,采用招标方式比拍卖方式要好得多。但有关部门却一直保持沉默。

  大盘项目由于面积大等因素,越来越挑战市场的承接力。现在,广渠路36号地这种市区内罕见的“黄金大盘”,面世踟躇,亦在情理之中。

  2005年7月,在北京清河原毛纺厂地块拍卖现场,北京市土地储备中心主任史贤英透露,北京广渠路36号地即将入市,该地块开始浮出水面。

  “其实,在此之前,富力地产、珠江地产都和该地块的‘主人’北京吉普车厂接触过,希望能先人一步得到那块地。但由于地块面积大、位置重要,又牵涉到企业搬迁,这块地的出让必须通过北京市人民政府常务会议通过,所以很多企业不得不打消念头。”接近北京市土地整理储备中心的知情人士告诉记者。

  “广渠路36号地块的建设用地面积为31.12万平方米,代征地面积10.38万平方米,规划建筑面积90.02万平方米,用地性质为居住和商业综合用地,开发现状是七通一平。”这是至今为止市场上了解的情况,但对于开发商操作项目需要进一步了解的细节情况,至今没有披露,也无从知晓,因为,每个被问起的政府工作人员都“守口如瓶”。

  “对开发企业来说,仅仅知道这些是不够的,更重要的是地块的详细规划,甚至绿地、变电站建设等情况。只有知道了详细的细节,企业才能估价和参与。”一直关注这个地块的张爱华表示。

  作为复地集团在北方市场的代表,张爱华有责任为企业找一块好地。虽然此前复地在北京有了一些项目,但要找到既有良好投资回报,又能取得良好社会效益的项目,确实不是一件容易的事情。在张爱华看来,广渠路36号地块是一个不错的目标。

  已有越来越多的企业看好这个地块。潘石屹在各种场合表达了对该地块的关注,富力地产、顺驰集团都被看作潜在对手。

  然而不幸的是,关于这个未来“地王”的不利传言越来越多。比如由于交通评估问题,地块的规划建筑面积从原来的90万平方米变成了70万平方米,缩水了近四分之一。

  另外,该地块和北京市正在进行的城市规划修编也许还有关联。“地块面积大,地块的用地性质、控制性规划等,都可能影响到未来城区规划,因为它位置重要,加上面积大,任何城区规划都不能无视它的存在。”北京顺华房地产开发有限公司副总经理徐长崎认为,“目前该区域新的控制性详规还没有最后决定,这也可能会影响到地块的入市。”

  如果“这块地也许被分成两块地被出让”的传言变成现实,那么,两地块之间的住宅和配套、共建如何分配,更是有待厘清的谜团。

 

 
 
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