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奥运地产“靓汤” 北京楼市的助推器
 
慧聪网   2005年11月17日10时31分   信息来源:中国地产投资网    

  

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    自2001年7月北京申奥成功,4年时间过去了。目前,亚北地区已经聚集了包括塔楼、板楼、小高层、TOWNHOUSE等各种各样的物业类型,从每平方米2650元的经济适用房到每平方米2000美元以上的别墅,各种档次的物业,其竞争程度已经成为北京最为激烈的地区。奥运地产这锅“经典靓汤”似乎越煲越有味道了。

  以奥林匹克公园为中心的奥运地产板块逐渐形成,该区域的房地产随着奥运建设的进展逐步升温。

  市场反应:亚奥房价一路飙升

  房子原本是用来过日子的,当人们从银行里,股市中取出了多年的积蓄投入到楼市中,去选择适合自己居住,适合商业投资的住宅时既注入了丰厚的精神需求,近日,北苑家园的一个老业主对记者说,他的房子每平方米已经由当初的3200元升至每平米5000多元。这种升值速度是他始料不及的,而今他又据此预料到了未来的升值魅力。

  或许是出于营销之需,或许是深信奥运对地产的影响力,不少业内人士对奥运地产的态度始终坚定不移。“奥运对北京房地产的提升还远远没有到位。”北京城建投资发展股份有限公司营销总监罗高波说,“北京对奥运的投资2004年才真正开始,发力初始,怎么可能是过度炒作呢?未来奥运公园周边的住宅项目价格应比中关村、CBD高才是!”

  罗高波认为,因奥运产生的巨大基础设施投入,将使北京的城市面貌和居民生活条件得到彻底改善,城市竞争力大幅提高;环境尤其是空气质量的巨大改善;1135公顷的国家奥林匹克公园和13000亩的国家森林公园的建设,将使亚北地区成为北京最适宜居住的地区之一。罗高波说,从商务氛围看,CBD最好;而从居住舒适度看,奥林匹克公园中心区无疑将优于CBD和中关村,因而其住宅价格有理由高于CBD和中关村。与之对照,目前的现实是,在奥运公园附近,比如上元、倚林佳园等高档项目的均价尚在每平方米万元之下,比起朝阳公园、CBD等区域的高档住宅价格还有相当的距离。

  投资分析:一件物美价廉的产品

  迄今为止,业内人士对于奥运会将对北京房地产业影响程度的认知,从来没有达成过一致。

  一种观点认为,奥运对北京房地产业虽有促进,但是已经炒作过度了,被严重透支。另外一种截然相反的观点是,北京真正全面启动奥运投资还是今年的事情,何言透支?奥运地产不过刚刚发力!

  不少购房人和部分业内人士认为,从2001年申奥成功之日至今,亚奥地区的房价都在整体上扬,但上扬的速度和幅度已经超过了合理的范围。这些人认为,首先,房价的上涨是建立在市政基础设施的投入带来的土地升值的基础之上的,而目前奥运工程还处在启动阶段,市政基础设施的投入还不足以使亚奥楼市房价出现目前的涨幅;其次,亚奥地区目前所表现的高房价,更大程度上是开发商提前透支奥运概念,形成区域房价共谋的结果。

  而伟业经纪公司总经理徐斌认为,与2001年相比,亚奥地区房价的变化在于亚运村中心区和亚北地区价格差在拉近,亚运村中心区较高的房价正在往北、往西“铺”出去,这就像当年中关村的确立是西边的房价从西三环往西四环“铺”是一个道理,房价的变化固然有奥运概念在里面,但真正起到支撑作用的是城市面貌的改善,因此,目前亚奥地区所显现的房价,只是合理“预支”了奥运会将给城北带来的市政基础设施和城市面貌的改变所带来的区域升值空间,但没有透支。相反,奥运村周边的项目还有提升的可能。

  明天地产业务发展中心总监陈云峰在接受本报记者采访时表示,从目前亚奥地区楼盘的价格表现,以及北京市政府对奥运工程的可持续发展考虑等方面看,奥运概念没有也不会被楼市透支。

  首先,奥运会的举办将使北京城市基础设施得到提升,而奥运村所在的城北地区是最明显的。

  其次,因各国运动员和观众的到来,亚奥地区国际化居住配套将得以复兴,也就是说,如果当年的亚运会使亚运村地区的生活配套设施出现“大马拉小车”的情况,而随着住宅项目的建设,亚运村逐渐演变成“小马拉大车”而出现衰落。那么,奥运会的举办将使这个区域重新出现“大马拉小车”的局势。

  第三,奥运会的举办给亚奥地区带来的广告效应将使北京、全国各地甚至全球的人都会对这个区域的楼盘有所认知,而这会带来一批有实力的消费群体。

  最后,国家关于奥运场馆可持续发展的考虑,以及奥运公园中心区商务的规划都在说明,奥运地区的发展将不同于以往亚运地区,由此带来房价的支撑点是持久而稳定的。

  陈云峰认为,在今年房产新政风暴下,奥运地产的价格正向它本来的价值回归。摆在投资者面前的,可能是一件物美价廉的产品。选择在亚北区域投资房地产,必将是一支极优的蓝筹股。

    北京地产坐上奥运“助推器”

  据有关机构测算,北京举办奥运会城市建设投入约为2800亿元,整个投资和需求约为15000亿元。由此看来奥运经济的蛋糕十分丰厚,那么这块蛋糕到底有多大?开发商又能从中切出多少利益?

  北京奥运经济研究会副会长陈剑研究员认为,由于举办奥运会的需要,北京市将要进行全方位的城市基础建设改造,从而改善居民的居住环境,提高城市的环境品质,这对北京房地产将是一个巨大的推动。

  陈剑表示,奥运经济对北京房地产市场最大的影响在于,它对北京城市总体规划布局的改变。北京未来的发展正在从单一中心向多中心过渡转变。随着奥林匹克公园的建设,北京将在市区北部形成一个集体育、文化、会展休闲于一体的全新的城市功能区,并将在城市结构上形成新的以奥林匹克公园、中关村科技园区、CBD商务中心区三大城市功能区为主的布局结构,这种新的城市布局将改变整个北京原有城市布局。

  据记者了解,为了创造良好的奥运投资环境,北京市政府共投入1800亿元用于亚北市政基础设施建设。其中900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等,打造四通八达的快速交通网;450亿元用于环境治理,使北京的天更蓝、水更清、地更绿,兑现“绿色奥运”的承诺;300亿元用于信息化建设,奠定“数字北京”的基础,初步实现电子政务、电子商务、信息化社区和远程教育,兑现“科技奥运”的承诺;其余150亿元将用于水电气热等生活设施的建设和改造。

  目前,奥运区域道路的建设已经全面启动,立体交通网络即将形成。奥林匹克公园内将修建若干条道路,尤其是大屯路、辛店村路和五环路的修通,再加上四环、城铁13号线、地铁5号线、奥运支线和机场轻轨的联络,各条道路纵横交错,共同构成了未来奥运村里“棋盘状”交通网;立水桥区域也正在新建改建共9条纵横交错的交通路网,到明年底将全线通车,它们与12条奥运规划路网遥相呼应,使整个奥运区域以及亚北区域形成高效、便捷、通畅的立体交通网络,极大地提升奥运会后亚北以及望京地区的交通状况。

  奥运经济是世界注意力资源集中爆发经济,举办城市和国家为迎接奥运会而投入的大量的固定资产投资,带动了阶段性的经济加速发展,其中最显著的就是城市基础设施建设和房地产行业的高速发展。从2002年至2008年,北京奥运设施建设及相关投资将达到2800亿元,受奥运经济的影响,房地产业的发展年均增速远远高于经济总体发展速度。奥运经济已成为近30年来世界经济发展中一种独特的经济现象。从以往举办城市和国家的历史实践来看,无论是悉尼奥运还是雅典奥运,都为其城市经济增长起到了巨大的推动作用,奥运中心区周边房地产物业随着奥运会举办而空前升值已是不争的事实。

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