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加息油价政策 三大利空打击美国楼市
 
慧聪网   2005年11月21日11时8分   信息来源:中国建材第一网    

    地产股指日挫7.5%利率上升、油价高涨和政策转严三大利空,改变了美国此轮房地产热的基础。在地产开发商分类股指单天下跌超过7%之后,对占美国GDP增长50%的房地产引擎熄火的担忧日益凸现。

  11月8日,美国最大的豪宅开发商托尔兄弟公司(Toll Brothers)宣布调低2006年的销售预期。这一与楼市泡沫破灭危机相呼应的悲观预期,触发了美国开发商股票的集体下跌。标准普尔房地产开发商分类指数当天急挫7.5%,创下2003年8月以来最大日跌幅。

  三重打击:

  加息、油价、政策

  托尔兄弟公司总裁罗伯特(Robert Toll)认为,正是美国利率上升、油价高涨及政策转严这三大利空,抑制对房地产的需求,成为打击楼市的最主要因素。托尔兄弟公司因此看淡美国楼市的前景,并把明年的销售量增长调低3.8%至6.9%,目标从原先的10600户降低至10200户。

  罗伯特指出,美国利率持续上扬,房贷成本大幅提高;加上油价维持高位,原材料和生活成本明显增加,制约消费开支;与此同时,美国不少地方政府明显放缓核发房地产项目许可执照的脚步,这些因素均对楼市的发展造成负面影响。

  受到这一消息的影响,托尔兄弟的股价当天报收于33.91美元,跌幅达14%,创下七年以来最大跌幅。这一跳水带动了地产板块的轮动下跌,美国最大及第二大开发商普尔蒂(Pulte Homes)及霍顿(D.R. Horton)股价亦分别下挫8.9%及9.3%。对此,投资银行Jeffries & Co的分析师霍根(Act Hogan)表示:“我认为房地产开发公司信心开始动摇。”

  对地产股冲击最大的就是美联储过去1年来的连续升息,目前基准利率已达4%,为2001年6月以来最高。众所周知,当利率走高时,购买房屋的负担就会加重。太平洋投资管理(PIMCO)在11月7日就曾预测,在消费者负担加重及利率上扬的双重压力下,2006年房屋市场将会降温。

  为了重振衰退后的经济,联储局曾在2003年中至2004年中一直把联邦基金利率维持在1厘的40年低位,并因而把按揭利率维持在40年低位,从而一直推动了美国楼市的上涨。用作量度美国楼市稳健情况的三大指数,包括美国新屋动工、二手楼销售及新屋销售皆屡创新高。新建房由2000年7月底的146.3万户增长至2005年2月高峰期的222万户,而二手楼销售亦由2001年1月底的498万户升至2005年6月底的735万户。

  然而连续12次加息已经改变了这波房地产热的基础。

  太平洋投资管理的贷款业务主管西蒙(Scott Simon)说:“以往年的数字来看,房价仍在可负担的范围内,但已比两年前加重许多,是1991年以来负担最重的时候。”同时,许多可调整房贷利率已上升至固定利率的水平。

  摩根士丹利的首席经济学家史蒂芬·罗奇(Stephen Roach)指出,美国地产股的跌势并非一夜间形成,利息因素近期一直困扰地产股指,股指自7月底的高峰向下的总体调整幅度已经达到18%,成为期内标准普尔500指数中表现最差的行业之一。史蒂芬说:“因为楼市的泡沫,在过去五年里,美国的消费者一直在透支消费力。”

  瑞银证券也认为,房地产业属于周期性和季节性行业,目前房屋需求放慢的趋势明显,随着利率上升和负担能力下降,预期2006年新建房开工量将出现下跌。胜利资本管理(Victory Capital Management)分析师迈克尔(Michael Koruna)认为,美国房价显然不可能再往上升,现在没法确定的不是楼市降不降温,而是如果降温,房价修正幅度到底会有多深。

  据全美地产经纪协会最新数字显示,虽然美国首次置业人士平均收入过去一年上升2.6%,但第三季度平均房价达18.35万美元,较上年同期上涨2.35万美元。若以10%首期和上季平均5.83厘按揭利率计算,每年收入至少达4.7952万美元,才符合有关贷款要求,但目前平均收入只有3.2781万美元,令负担能力指数由前年及上年同期的80.9及74.8,急跌至68.4。

  GDP引擎可能熄火

  最令人不安的是,房地产的走弱及泡沫破灭可能会对美国整体经济造成重创。美林银行在2005年年初的一份研究报告中曾指出,自2001年起,房地产便占美国GDP增长份额约50%,另有超过50%的新增职位与房地产市场有关。这也意味着,一旦房地产业陷入萧条,可能意味着美国GDP增长主引擎的熄火。

  首当其冲的当然是房地产相关行业,家装和家饰公司洛斯 (Lowe's Companies Inc.)和全球最大的建材家居零售企业美国“家居货栈”(Home Depot)股价在11月8日也下跌了2%。房地产贷款金融公司“全美金融”(Countrywide Financial)和家具制造商马斯可(MASCO)过去3个月来股价也分别下跌了6%和5%。

  接下来,影响将进一步扩散。经济学家一般认为,美国近年经济增长强劲,主要是受到消费开支的支持,占到了GDP增长的2/3。而美国消费力一直如此强劲,最主要原因是按揭利率低,使得不少拥有物业的人士把楼宇转按揭给银行,然后套取现金以支持消费。

  不少分析师担心,一旦房价下跌,使得业主停止转按揭时,消费者信心将进一步遭受重创。太平洋投资管理的西蒙表示:“如果房价无法上涨,而同时利率上升的话,重新贷款的人会愈来愈少。人们不只会感受到财富减少,可消费的资金也会下滑。这必然会损及GDP数字。”因此,假如楼市泡沫爆破,美国消费活动必然受损,再加上利率高,届时美国经济可能将会经历一次沉重打击。

 
 
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