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北京楼市冲刺最后40天寒冬能否变暖冬
 
慧聪网   2005年11月21日12时7分   信息来源:中国地产投资网    

    成交量缓升 新房交易步入“暖冬”

    经过5个月的调整,北京9月的住宅期房日均成交量终于突破了500套这一关口,达到547套,比过去5个月的日均成交量高出一到两成。10月的数据更令人鼓舞,国庆7天期间的网上签约量1386套,而后20天的日均交易量达到了640套。“这一数据已经接近去年全年660套的日均成交量,说明市场确实人气很旺。” 鸿泰策略房地产经纪公司总经理张凤春说。

    万年花城副总经理黄玺庆指出,今年9月比去年同期的销售面积要多,而且10月的数字也要好于去年,因此从整体看上,市场是不存在所谓观望的。但是,不同类型的物业还是存在一定的差距,投资型的住宅销售会差一些。但是北京投资型住宅所占的比例很小,绝大多数还是用于自住,因此目前市场的运行态势是良好的。

    “我这里刚得到北京市建委发布的第3季度商品期房交易价格,其中,普通住宅期房预售均价为6809元/平方米,比上年同期增长了647元/平方米,同比增幅为6.3%,比2季度上升2%。”星河湾董事副总裁梁上燕说,价格和交易量上升是明确的回暖信号,这表明北京的房地产市场是比较良性的,这样的房产就具有抗跌性,所以“金九银十”的说法是可以成立的。

    统计资料显示,今年1-3月商品住宅期房的日成交量为432套;4月出现一个高峰,达到913套,这与每年的规律基本是一致的。5月中央出台宏观调控措施,日均成交量骤然下降到441套。此后几个月也维持在400套/日的水平,一直到近两个月才有所恢复。

    链家公司人士认为,宏观调控以来,市场的最低点出现在7月,由于公众无法判断政策走向以及对市场的影响程度,因此相当一部分的有效需求出现了被动“隐藏”。但是从8月开始,期房商品住宅的预售率开始缓慢回升,一部分被隐藏的需求逐渐释放。更为关键的是,政策走势已经趋于明朗化,调控作用的力度有所显现,消费者对于未来政策走势的判断以及政策对房地产市场的影响也心有所知,从而促使有效需求逐月开始回升。

    高端住宅如何摆脱困境?

    根据市建委的最新统计,2005年第3季度公寓(别墅)期房预售均价比2季度下降了11.4%。这表明,目前北京高端住宅市场确实面临着一些困难。

    对此,梁上燕有自己独到的见解。“高端住宅和高品质住宅并不是同一个概念,高端住宅衡量的标准只有价格,但高品质住宅衡量的标准是内在品质以及性价比。”她说,随着人们对住宅的要求越来越高,越来越多的人希望自己的居所是一个“全优生”———园林、内装、服务、配套都要最好的。特别是今年,许多楼盘都推迟了开盘日期,封闭整改,就是为了提高项目品质。

    “如果高端住宅还是停留在以地段为炫耀,盲目抬高价位的基础上,卖不动是理所当然的。但高品质住宅肯定会受到客群的欢迎,这个现象将会在明年更加突出。”梁上燕对此非常肯定。目前,星河湾的网上签约已经将近10亿元,平均每个月的销售额有2亿多元,这样的业绩在万元/平方米以上的楼盘中算是非常好的。“这并不是星河湾对市场变化做出的应对,而是发展商早就按照自己的标准重新定义品质住宅的规则了,从内装、园林、服务、配套等全方位都做到品质升级,”她说。

    “现在的楼盘已经越来越不遵从销售旺季淡季这个规律了,比如我们逆势开盘,当时许多人认为我们销售不好,但我们开盘即得彩头。十一期间,也有一种意见认为节日是豪宅淡季,但我们销售势头依然非常好。也有人认为北方冬天是不应该卖房的,但星河湾愿意做一下尝试,冬天也不一定是房地产的淡季,也许这个冬天不太冷。”梁上燕颇为自信地说。

    年关将至 楼市冲刺最后40天

    2005年还剩下最后的40天,房地产项目回笼资金也进入了冲刺阶段。往年一些销售不佳的楼盘会选择在此时“冲量”,对于这些项目的开发商来说,年底不是销售的最好机会,却是一年中最后的机会。如果错失良机,接下去就是年终财务结算大限,特别是春节前往往要结清工程款,这就要求开发商尽快回笼资金。

    梁上燕认为,如果按经验判断问题,11、12月应该是销售淡季。但是由于今年许多楼盘都推迟了开盘时间,传统的经验也会随之改变。从我们本身来看也是如此,年底的走势应该比较良好。“今年应该不会出现‘冲量’的现象,因为前段时间大家销售情况都还不错,手里存货不多,而且在非典时期北京开发商都没有过‘冲量’的现象,现在北京地产运行非常良好,更不会出现‘冲量’了。”她说。

    “11月以后楼盘放量肯定减少,房价会稳中有升。”黄玺庆对楼市后市同样非常乐观。他认为,经过了第三季度的强销期,楼盘项目在剩下的两个月通常要进行盘点,因此不会有太大的动作。另外,开发商在营销过程中会采用一些策略,比如年底一般不会开新盘,否则房子就会跨年度销售,给人以旧房子甚至滞销的错觉,这是许多开发商不愿意看到的情况。

    “链家”公司人士认为,自去年“8·31”大限以来,本应该于今年下半年出现的楼盘集中供应状况并未如当时预期投放,但是这部分供给依然存在,相信随着市场的逐渐回暖,明年年初将会出现一定的放量。因此,在抛除季节因素给予房地产市场的影响外,预计明年2月中下旬至3月,商品房市场将会呈现一个明显的回升趋势。
 
 
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