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2006上海楼市:平稳过渡比大跌机会高
 
慧聪网   2005年12月12日11时6分   信息来源:中国地产投资网    

  仲量联行中国区董事陈立民:平稳过渡比大跌机会高

  如果没有更新、更猛的政策,2006年的上海楼市应该是平稳过渡———即恢复正常的交易量,消化新房

  如果明年还有政策出台,估计最有可能的就是二手房交易20%个税,个税是为了限制房价上涨,但是我们为什么非要控制房价?

  说到底,房地产市场的问题是风险集中在银行系统,这又是信贷系统脆弱导致,而我们要杜绝的正是风险责任不对称。房价上涨等问题只是一个现象,就像东南亚海啸,其实是地震问题造成的,而我们现在如果颠倒了这种因果关系,就会变成治标不治本,市场死掉了,大家都没有好处。

  观察各种因素发现,上海平稳过渡的机会比大跌的机会要高。

  放眼未来的上海楼市,内环的好楼基本都会超过每平方米5万元,那么现在的价格就是便宜的。

  易居中国郑翎昀:在供求中寻找平衡

  2005年至今,上海几乎未出让一幅商品住宅用地,仅公告出让一幅面积约30公顷的宅基地置换用地,今年将成为上海近年来商品住宅用地成交最少的一年。

  通过对此前价格持续上扬的商品住宅用地的限批,和中低价房大幅供应,以降温房地产市场,促进市场发展回归理性。

  显然,这种比较罕见的土地/房屋供应结构只是暂时性的。到2006年,房地产供应结构合理搭配将是必然,这是房地产业平稳发展的需要,否则,楼市会在商品住宅供应”持续压抑的情况之下,出现两极分化现象:一方面,中心城区会出现一度供不应求,从而再度引发各种需求集中式爆发,导致房价大幅波动;另一方面,郊县区域中低价房供应过剩,出现无效供给。

  整体房价下调并趋于稳定发展

  截至2005年11月,几轮的降价波已经释放,但销售速度不及供应强度,房源积压严重,加上二手房房价回归,全市整体房价面临着继续下调的压力;但基于政策趋于缓和、供应结构趋于合理的判断,2006年,上海楼市整体房价将经历一定时期的下调后趋稳。

  不过,由于地段、配套、产品品质等一些因素的差异,各环线面临的价格调整压力是不同的:

  外环以外等外围区域的市场竞争逐步加剧,从新增供应看,目前整体市场上65%上的供应量都集中在这些区域,尤其是南汇、松江、嘉定等远郊地区,且中低价、配套商品房和动迁房将占据极大的比重,竞争压力之下,全面的价格下调已经不可避免。

  内外环之间要合理调整价格才会赢得市场。今年第一轮的降价就是由这些区域打响的,如普陀的万里板块、浦东的三林、金桥板块、闵行的春申板块等。应该说,这一地区不缺乏实在的需求,但唯有真正在产品力和价格上有竞争力的楼盘,才会赢得自住客户的认可。

  市中心地区及全市一些高端产品板块售价会始终坚挺,近期一些中高档楼盘集中成交即是明证,如静安四季、上海滩花园、古北国际广场、古北玛瑙园、财富海景花园等。

  交易量逐渐恢复

  2005年,上海一手房交易量约在2000万平方米左右,与2003年的2900万平方米和2004年的3500万平方米成交量相比,出现了大幅回落。

  随着市场各方趋于理性,后市一段时间内价格下调,交易量必随之攀升。这是因为,上海楼市的潜在需求仍然非常巨大。它包括了一些改善型需求、刚性的自住需求、投资投机需求、动拆迁需求、外省市及境外需求等等,一旦有切入口,这些需求将在上海楼市中或再次爆发或缓慢释放。

  预计,2006年一手房交易量比2005年会有所提高,启稳2500万平方米的正常水平,上海房地产市场将再次步入新一轮的发展阶段。

  政策调控趋于缓和

  “物业税”和二手房交易个人所得税征收的对象会非常明确,可能还是针对2~5年内转让的物业,针对非普通住宅,因此和上海原来控制的物业尚未形成冲突,而这些政策的进一步明朗化将驱除市场的恐慌,重拾信心。

  美地行总经理刘群:决战明年5月

  由于气候和节假日等因素,作为“传统淡季”的春节前后,只可能在现有的基础上继续下行。

  上海中环以外下行空间很大,跌幅至少是市中心的1倍以上。

  而“决战”,很可能出现在明年5月份。“春江水暖鸭先知”,作为“传统旺季”的5月,可能是一个回升的机会。如果投资客觉得跌到了心理价位,那么在明年5月份的市场马上就可以看出来。

  作为一家策划营销、渠道推广的公司,我们其实是此次宏观调控的“受益者”今年9月份以后,业务至少比原来增加了150%。

  中指研究院:至少10%开发商被淘汰

  明年市场一定会出现三大基本情况。

  其一,两极会更加分化。热点楼盘仍会很热,央企等大企业的授信额度还远远没有用完,而他们的产品相对卖得好,会出现逆市上扬乃至保持热销的状况;另一方面,滞销楼盘困难会更大,而开发商卷款逃跑,施工款不付导致楼盘无法按时交房的情况很可能会越来越多———这也正是未来很大的一个矛盾。

  上海号称上千家开发商,按照目前情况,明年市场上可能会淘汰掉20%以上的开发商。

  其二,就整体市场来说,会在一个相对平稳的位置上振荡比较长时间,并会持续到明年年底。具体来说,相比今年3月份的价格水平,明年第一季度整个市场大概会累计下调30%左右,这里包含配套商品房等结构性调整的因素和市场主动性调整因素。接下来会在这个幅度上左右徘徊,不太可能有太大振荡———尽管有可能会因为市场惯性继续往下跌,但一定有一股力量不会让它跌的太远,比如刚性需求。

  其三,金融的整合会越来越剧烈,央企、上市公司和一些融资渠道非常灵活的民企会有很大的机会。

  另外,外地楼盘与上海楼盘区域组合的现象会越来越多,资金会有一部分外流。

  基于世博会等因素的政府信心,相信还是会给上海楼市适度的机会。到明年年底,市场信心开始逐步回升,并结束调整期的低迷状态。

  而代理商也将面临转型。第一,会加大对土地的研发力度,加强帮助开发商选择土地的能力;第二,会在金融上动作非常大,甚至本身就会成为开发商获取金融的一个渠道。现在已经有一些迹象,比如天地行就正在做金融方面的储备;第三,在销售和通路方面的建设力度会加大。
 
 
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