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易宪容:房地产市场该怎样走向平民?
 
慧聪网   2005年12月16日17时3分   信息来源:中国地产投资网    

  由于目前国内房地产市场的生产要素(如土地、资金、房地产规划)基本上为政府所控制,房地产市场规则由政府来提供,因此,政府就有理由通过税收来遏制房地产市场的炒作。

  “商品房为富人造”的谬论,尽管遭到大多数民众的唾弃,但是为其辩护者也不少,甚至于美其名曰真话”、“实话”,还以每个人有表达意见的自由为之开道。持此论者的代表以国企管理者、北京市政协委员的身份,如此信口开河,实有利用国家资源为少数人谋利之嫌。

  笔者赞成“中国的房地产市场应该走向平民化”,并且认为,随着房地产市场消费者的成熟,2006年房地产市场的博弈将以消费者为主导。

  首先,住房作为现代文明社会民众得以生存的基本条件、民众的最为切身的利益之一,作为一个以科学发展观为主旨、希望建立和谐社会的政府,民众居住权得到保证应该是政府的主要任务之一。

  在市场条件下,民众的基本居住条件不可能如计划经济时代那样完全由政府提供。但是,由于房地产市场十分特殊,其产品具有唯一性、不可移动性及垄断性,再加上房地产市场的生产要素由政府垄断,因此,就不能任由信息及生产要素的优势占有者利用优势操纵市场、抬高房价,把普通民众排斥在房地产市场之外。为了保证广大民众的切身利益,政府有责任与义务利用其掌握房地产市场的要素等各种优势,来遏制对房地产市场的操纵,调整房地产的供求关系,以保证大多数民众的居住权利不受到侵害。

  其次,以市场的法则来看,目前世界上最有竞争力、最强的企业,都在生产大众化、平民化的产品,微软沃尔玛宜家家居等都是如此。中国的房地产商如果将产品仅仅卖给少数人,那么市场无法真正繁荣。因为一家市场占有率低的企业,无法达到规模经济。国内房地产之所以价高,垄断与炒作是一个方面,企业规模不经济也是重要原因。

  经过今年的宏观调控,不少房地产企业已经意识到这方面的问题,开发商开始转变观念。有调查发现,不少房产商为了消化积压房地产、回笼资金,纷纷把大中户型及商业地产改建为小户型;此外,为了迎合市场需求,一些新上马的楼盘把目光瞄准城市中数量最大、急需用房的中低收入的年轻消费群体———小户型项目相继出现并持续热销。如果这一势头能够持续,国内房地产市场转向平民化可期。

  第三,国内房地产市场走向平民化,政府可以大有作为。由于目前国内房地产市场的生产要素(如土地、资金、房地产规划)基本上为政府所控制,房地产市场规则由政府来提供,因此,政府就有理由通过税收来遏制房地产市场的炒作。在美国的房地产市场,遏制市场炒作有严格规则,如一套房子如果在买入后1年之内交易,需要缴纳高达30%的交易税;1年后进行交易的,也需缴纳15%的交易税。美国土地那样多,市场那样发达,都对房地产炒作进行严格限制,我国为什么不能呢?只要国内房地产市场的炒作得到遏制,对房地产的需求一定会调整,房价也会随之变化。

  由于中国的土地与住房建筑规划基本上控制在政府手上,因此,政府一方面可以根据市场需求的变化来控制土地拍卖进度,另一方面可以把所拍卖土地大致设定在生产某种产品上。房地产市场的大众化产品多了,其价格要飙升是不可能的。

  一个真正繁荣的国内房地产市场,应该是一个完全平民化的市场;反过来说,只有国内大多数民众都有能力进入的市场,才能够保证房地产业的持续发展与繁荣。
 
 
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