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房产暴利真相:为何房再烂都会有人买
 
慧聪网   2005年12月21日10时19分   信息来源:中国地产投资网    

  一、什么样的房子都能卖掉

  当今的房地产,其实早就和购房者的需求没有什么直接的关系了,而房子对于开发商来讲,也早就不属于经济意义的商品范畴。房地产市场,类似期货市场。

  此话怎讲?还是让笔者慢慢道来。

  譬如说,鸡蛋是给人吃的,这个时候,鸡蛋属于商品的范畴,鸡蛋的生产者会往绿色生产、转基因等种种角度努力,千方百计提高鸡蛋的营养价值以获得市场青睐。但是,某一天,一股神秘的力量出现,我们假定力量来自于如来佛,他给一些人托梦,说吃鸡蛋可以让你进入西方极乐世界。这个时候,鸡蛋就成为所有想升天之人追逐的目标,他们明明不爱吃鸡蛋,但此时不仅强迫自己多吃,而且还要囤积起来。当仓库里的鸡蛋囤积如山,便开始来做鸡蛋倒手的生意。从此以后,以吃鸡蛋为健康愿望的人就开始倒霉了,因为此时的鸡蛋比金蛋还要贵,他们吃不起了。

  既然鸡蛋贵过金蛋,俺们不吃它也不会死人。可是房子就不同了,它至少是中国人安家立业的一个决定性符号,任何一个中国人,即便结了婚,只要没有房子,还会认为这个家是不完美的。几近疯狂的人们可以为一套房子倾其一生。

  只要开发商把房子修得还像个房子,就不愁卖不出去。中国人的传统观念,再加上近十多年来曾经干瘪的钱袋开始有些膨胀,爆发出无比强劲的购买力。事实上,那些上个世纪修得像鸽子笼的房子,它们全部都被卖出去了;那些修在闹市区噪音严重超标的房子,它们全部卖出去了;那些“黑厨黑卫”的房子,它们全部卖出去了;那些修在农村,车程超过半小时以上的房子,打着郊区化运动的旗帜后,也全部卖出去了;那些烂尾的商业楼盘,砌几道墙,改造成住宅后,居然也全部都卖掉了。

  消费者不但心甘情愿地买走了所有缺胳膊少腿的房子,而且他们还得凌晨半夜起来排队去买,拉关系走后门塞红包去买,不惜倾其一生的辛劳和幸福去买。

  曾亲见某策划人对某开发商面授机宜:先做势,做到狗屎都香的程度,保准全部卖掉。其实,在消费者像痴迷吃鸡蛋能升天一样痴迷房子的时候,根本不需要去将什么狗屎做香,即便是真的狗屎,照样全部卖掉。

  随着福利分房政策的取消,使得住房需求从最先富起来的一部分人,逐渐扩大到了城市的每个家庭,而方兴未艾的城市化进程,使得房地产的需求和中国任何一个家庭都可能产生关系。如此膨胀的居住需求,以及人人都抹不掉的“有房才有家”的传统观念,使得整个行业变得疯狂,楼市如干柴遇到烈火,迅速蔓延开来。

  让楼市之火愈烧愈旺的,当然还有开发商不失时机泼出的一桶油。这桶油,就是开发商惯用的手段,表现为商品垄断和信息垄断。

  商品垄断———本来只可能出现在大企业一枝独秀的垄断时期,譬如所有的电脑都要用微软的WIN?鄄DOWS系统。中国房地产企业数量极多,虽无垄断之名,但已有垄断之实。原因是,无论开发商有多少,但在购房者面前都表现出极其统一的行为,仿佛是同一家公司:价格是一涨都涨,这个楼盘涨了那个楼盘涨,这个城市涨了,那个城市跟着涨,房价由此不断攀升。房地产的涨价行为,似乎有个虚拟的总公司在发提价通知一样。

  二、开发商的商品和信息垄断

  一般来说,市场占有率超过50%就会被认定为“垄断”,但“中国房地产开发总公司”,其市场占有率却是100%。在房地产商的“狼子整合团队”面前,一盘散沙的购房者就像数量巨大的羊群,任君宰割。垄断之害十分明显,就是商家想怎么涨价,消费者都必须照单掏腰包。过去为了避免电信行业的垄断,国家曾经把邮电部门拆分为四家,又培育联通、网通,就连在自由经济最为发达的国家,微软同样也遭到了“垄断”和“反托拉斯”的置疑和起诉。而咱们的“中国房地产开发总公司”却可以一路绿灯,大行其道。

  抱成团队的开发商另外一个利器是信息垄断,表现之一就是销售控制。同样做销售,其他行业的人对此词可能闻所未闻,销售旺盛正好是求之不得的事情,为什么还要控制?而这在房地产业,却是一种重要的武器,明明还有200套房子,却告诉你只剩下20套了,一方面虚假证明它的楼盘繁荣,另一方面,购房者就得嘀咕了,再不买,连这20套也没有了,于是急忙下单。殊不知,这个售楼部每天、每时、每刻都只剩下20套房子。

  真正火上浇油的,不是某家开发商使用销售控制的手段,而是“中国房地产总公司”都使用着这个手段。譬如说,某个城市有5000个购房者,5000套房子,明明是供求两旺,但是“房地产开发总公司”的销售控制手段一用上以后,就变成5000人去抢200套房子,僧多粥少,自然是价高者得,每开200套房子出来,都是一次激烈的竞价。最后,5000个购房者花了比原来更多的钱,买走了这5000套房子。

  开发商的其他信息垄断,通常是由某些媒体配合完成的。在一切向钱看的大前提下,媒体对房地产有“四个基本原则”:

  一是“给了钱不报”。指那些在开发中不规范、不合格甚至不合法的行为,被媒体抓住了,给了钱,购买广告版面,就大事化小,小事化无了。

  二是“不给钱不报”。只要你不给钱,任凭多伟大而诚实的房地产行为,对房地产业产生天翻地覆的行为,都别想进入大众的新闻视线。

  三是“给了钱随便报”。当然是不违背大的宣传原则,譬如你看到的楼盘采访报道,说对这个楼盘如何喜爱的人,其实都是托,什么火爆开盘,万人攒动,什么今天居住的极至是大别墅,明天是小户型,后天是花园洋房,什么昨天到离城十万八千里的地方安家最好,今天就变成了回到城市中心,如此等等,媒体悖论无处不在,低劣程度如同三岁孩童,看不到两句实在话。

  四是“不给钱一定报”。这和第一条比较类似,都是要开发商给钱,第一条是被动帮助开发商解决麻烦,而这一条是主动以某种理由,向开发商索取。所以,每到“3·15”这一天,开发商们都比较紧张,销售旺季还没有来,但这段时间房地产关于公平诚信的广告都特别多。

  媒体的这“四个基本原则”,也有遇到以彼之矛攻彼之盾的时候。2004年杭州的某次人居环境展示会,第一、第三条原则就撞了车,首先是某家媒体“给了钱随便报”,夸张地宣传了会场商家如何之多,人气如何之旺盛,供求如何两旺,而另外一家媒体则以“给了钱不报”的姿态,提出了质疑,说该展会如何破败,人气之萧条,参会的楼盘商之沮丧,大有末日来临之势。有幸看到这罕见媒体悖论的杭州观众,大概只能以“醒世录”的心态来阅读了。
 
 
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