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分析:介入网络的房地产上市公司前景
 
慧聪网   2005年12月22日10时52分   信息来源:中国建材网    

    网络经济作为一种新经济模式与旧日的传统经济相比,将为社会带来更多的突破性的影响。房地产上市公司也看到了这一点,纷纷将网络作为摆脱自身经营困境的突破口。从企业性质上看,房地产开发企业和网络企业有许多相似之处,成功地经营一家房地产企业需要将土地资源、设计资源、建筑资源等多种资源组合起来,而这正是网络的长处,所以从某种意义上说,网络是最适合房地产企业的,只要运用得当,房地产企业就能在网络经济中获得巨大的好处。

    网络技术首先起源于美国,其房地产业也首先受到网络技术的影响。网络技术对美国房地产业的影响主要表现在三个方面:一是改变了房地产经纪业。以前美国的房地产信息大部分被房地产代理商所控制,掌握信息的房地产代理人在房地产交易中起了极其重要的作用,但收费较高。现在主要通过网站提供信息,有的对信息的使用者收取一定的费用,有的几乎免费提供所有的信息,网络技术逐渐将以前掌握在房地产专业人士手中的有偿信息转化为无偿信息。另据统计,美国在1995年初,大约有100个网站在进行商品房的销售,同年底就达到4000多个,1996年达到8000多个,现在已经超过1万个。二是改变了房地产评估业。在利用网络技术以前,评估人员主要依靠自身独立的知识和判断来对需估价的房地产进行评估,现在在评估中已广泛利用系统网络、回归分析、系统标准等工具。有的规模较大的贷款机构已转向智能化工评估,即由计算机给出评估结果。三是使房地产一级抵押市场发生了巨大的变化,由于使用了网络技术,是得贷款更为及时、方便,费用也更加低廉。总之,网络技术的发展对房地产的从业人员数、交易费用、操作方式等都将产生直接的影响。从网络技术对美国房地产业的影响可以看出,网络技术对房地产业的影响和冲击,不仅在于我们已经看到和感受到的对于房地产销售环节的影响,比如网上房展、网上拍卖以及各种购房指南方面的信息,而且在于将要产生的对整个房地产原有操作和经营模式的“破坏”与重建。

    目前有13家房地产上市公司以不同方式、在不同程度上投资介入网络业务,涉及的项目多达15个(见附表),但它们涉足的网络业务有的与房地产业务相关,有的则无关,由于涉及的网络业务的不同,对房地产上市未来经营也会产生不同的影响。13家上市公司涉足的网络业务分为二大类:一类是与房地产业务有关的网络业务,这类上市公司有7家,它们是参与数码港建设的深深房和新黄浦,从事网上售房的深长城和金丰投资,为数字化住宅提供技术平台和服务平台的中华企业,从事宽带社区网建设的深万科,从事全国性的建筑类网站(中国建设在线)建设的运盛企业。将网络业务融合到房地产业务中,有利于消化房地产存货,提升房地产业务的技术水平,从而可能全面提升公司的经营业绩;另一类是与房地产业务无关的网络业务,这类上市公司有7家,它们是从事网上证券业务的深宝安、从事有线电视网络项目的亚泰集团、从事与宽带网络有关业务的新黄浦、张江高科和深天地及从事一般网络建设的阳光股份和中远发展。从事与房地产业务无关的网络业务可能会给企业带来一定的收益,但这种方式对改造原有的房地产业务帮助不大,对公司利润贡献的大小与上市公司投资的数额大小和项目的技术先进程度有关。从技术上看,网上证券业务在我国还刚刚开始,发展潜力很大,如能在该领域抢占发展先机,就会给企业带来可观的投资收益;有线电视网在我国具有光明的发展前景,尽管受有关政策的影响,上市公司在开展这项业务方面还存在一些限制,但从长远来看,投资有线网会给企业带来一定盈利空间;宽带网代表着先进的网络技术,前景也十分看好。从投资力度上看,目前阳光股份、新黄浦、深宝安、深天地、中远发展、运盛集团、金丰投资的投资额均在1000万元以上,其中新黄浦、深天地、亚泰集团、金丰投资投资在3000万元以上,力度较大。

    房地产业本身属于资金投入型的产业,沪深两市的房地产上市公司大都是在93年前上市,近几年处于调整阶段,尚未走出低谷,缺乏融资调整,不能配股和转配股,本身的经营已经倍受资金不足的困扰,而从事网络需要投入大量的人力和物力,这对涉足网络的房地产上市公司而言是一个巨大的压力。此外,网络经济有其自身的运行规则,作为从事传统房地产业务的上市公司要想在这一领域获得预期的效果,尚有不少困难,因此投资者应理性看待房地产业介入网络这一事件。判断房地产上市公司能否通过网络技术提升产业结构、并获得相应的效果主要考察以下几个方面因素:上市公司介入的网络是否有独特的概念、上市公司投入的资金数量大小及是否具有足够的后续资金的投入、能否获得风险投资的青睐、所投资的网站有没有分拆上市的可能、网络业务与房地产业务的关联程度如何等等。

    投资者应重点关注从事网上售房和网上房屋评估业务的金丰投资、从事数码港建设的深深房及从事证券网络开发的深保安。

   ·金丰投资:金丰投资的目标是将公司发展成为中国第一家专业从事百姓住房消费及相关服务的高科技网络公司,为了实现这一目标公司1999年年底率先推出了一个以网络手段从事百姓住宅消费服务业的电子商务网�金丰易居网。金丰易居网是一个利用网点网络、intranet\extranet和internet等现状技术手段,面向中国普通老百姓住宅消费服务市场的综合性网络体系平台。由于这个网络平台集中了无形网站和有形门店的综合优势,能够明显提高其住宅消费服务水平。目前建设这个网络的战略实施步骤已经形成,它将以“金丰上海置换模式”为核心技术,抢占中国住宅消费服务市场的先机,争取在两年内形成覆盖全国主要中心城市的网络体系,建立起“金丰易居网”的信息高速通道。今年金丰投资将分阶段建立和完善“金丰易居网”,首先就是以金丰上房置换模式为核心技术,以围绕金丰上房置换连锁体系建立起的五大区域管理中心和150家连锁加盟店为基本骨架,完善上海网点网络体系,并在主干房屋置换网的支撑下,建立、完善、拓展、连接房屋租赁、销售、家庭装潢、建材、绿化等支柱性网络体系。

    尽管电子商务在中国刚刚起步,实际盈利尚需时日,但金丰投资的易居网具有实质性的内容,前景看好,主要有以下几个方面的理由:一是中国的房地产市场处于起步阶段,其巨大的发展潜力正随着人们生活水平的提高慢慢显现出来,而房屋置换市场是我国房地产市场的一个重要的组成部分,这一背景为从事房屋置换的金丰投资提供了广阔的发展空间。二是金丰投资将网络建设作为公司发展的主要目标,并将网络技术的开发应用与自身的主业有机地结合在了一起,这种发展模式既有利于集中公司的财力、人力,又有利于公司的主业和高科技的同步发展;三是“金丰易居网”概念独特,是所在领域的第一家网站,这就意味着该网站获得了发展先机,这一点在具有明显的先入为主特征的网络经济时代至关重要;四是目前建设部和中国房地产协会正在向全国城市推荐该网站,这有利于网站在全国范围内推广业务从而获得规模效益。

    ·深深房:深深房是一家老牌的房地产企业,新任领导班子确定的企业发展战略是:以房地产为支柱、稳定发展酒店商贸业、在高新技术领域寻求有效突破口。介入建设“深圳数码港”项目为实现这一构想找到了突破口。深深房是深圳数码港股份股份有限公司的主要发起人,为了培育该公司的发展,深深房将提供楼高48层的深圳第一座智能化大厦 深房广场作为建设深圳数码港的载体,并对进港优秀网络企业进行投资参股。深圳数码港的发展目标是在未来两年内,将其建设成为在全国最具影响力的网络企业孵化基地、数码产品展销基地和支持网络相关产业发展的综合配套服务基地。深圳数码港自启动以来,已经成功地吸引了60多家高科技企业进港入驻,目前又有中贸网等一批知名的IT企业陆续进港。

    深深房控股的数码港具有较大的发展前景,原因有三:一是定位明确。数码港是指通过互联网、信息流为主干建立起来的高科技、软件、信息和文化的交换和集结中心,它实际上是为从事有关网络业务的企业提供一个创业园区,因而需要大面积、高质量的物业,房地产上市公司就能提供这样的设施,而且房地产上市公司可以借此进行产业结构调整,进军互联网产业。二是政府背景。深圳市罗湖区创业中心是深圳数码港股份股份有限公司的发起人之一,其对数码港的建设给予了一系列实质性的优惠待遇,这将有利于吸引更多的软件和网络企业的进驻。三是机制灵活。深圳吸引人才、技术与资金的一大法宝是机制灵活,这也是深圳数码港在竞争中的最大优势之一。

    ·深宝安:深宝安控股的中国保安集团控股有限公司投资2700万元成立深圳市盈多利数码科技有限公司。该公司总投资3000万元,宝安集团控股公司占该公司90%的股份,而深宝安占宝安控股公司总股本的43.62%,故深宝安成为该公司的第一大股东。盈多利数码科技有限公司主要开发并经营证券资讯网络及数据库、信息咨询、电子商务等业务,其中包括证券分析软件开发及网上交易平台建设,另外从事网络增值业务及各类网络整体解决方案。该网站建立的测市系统工具被业内人士称为中国证券市场技术分析领域的一次革命。由于中国的网上证券交易刚刚开始,可以预计,作为掌握该领域先进技术的深宝安会从控股的盈多利数码科技有限公司获益匪浅。另外,据悉有关部门出于培育国内证券业的竞争环境以应对加入WTO后来自国外的竞争,正在考虑让IT业进入证券网上交易的问题,假如这一议案获得通过的话,凭借盈多利数码科技有限公司的技术领先优势,深宝安会在该领域获得更大的发展空间和更多的经济利益。

 

 
 
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