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我国不动产税即将亮相 房价不降反升?
 
慧聪网   2006年2月7日9时23分   信息来源:中国地产投资网    

  不动产税又称物业税,主要针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。不动产税是拥有房屋所要交纳的税,属于持有税。在成熟的市场经济国家,不动产税一般是地方政府的财政支柱,所占比重高可达60%至70%,低的也不低于40%。不动产税和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大主力税种。

  虽说八字还差最后一撇,但购买第二套住房可能被征高额不动产税的消息,再一次被业界炒得沸沸扬扬。“国外的不动产都要征收不动产税,我国的不动产税已经在研究当中,将在短期内正式推出。”在日前召开的土地一级开发热点与实务研讨会上,国土资源部土地利用司副司长束克欣向外界透露。

  初期宜征低不动产税

  从十六届三中全会提出到现在,不动产税走入国人视野已近三年。2005年的一系列新政,使其成了名副其实的“房地产政策年”,然而国家宏观调控似乎并没有“收手”的意思,2006年新年伊始,房地产税制又将迎来一次变脸。

  中原地产高级研究主任刘志武告诉《房·车时代》周刊记者,去年2月,国家税务总局、国家财政部等有关部门就提出,我国开征统一规范的不动产税势在必行。随后选择了6个城市进行试点,不过还没有公布试点结果。“既然不动产税已经到了临推出阶段,这说明不动产税试点工作应该已经初步完成。这次不动产税的实施范围将是全国性的,地方将拥有部分自主权,可以根据实际情况灵活掌握具体税收值,但是改变幅度和中央规定值应该不会相差很大。”

  对于不动产税对整个房地产行业的影响,业界还没有明确的说法。刘志武表示,政府的执行细则还没有出台,所以不能下判断。

  不动产税将推升房价

  “不动产税的税率不宜过高,如以不动产原值或评估值减去20%~30%后的余值为计税依据,现阶段全国可规定0.5%~2%的幅度比例税率,适用税率由省级人民政府确定,待条件成熟再实行超额累进税率。”经纬房产咨询有限公司市场部经理张斌说。

  张斌认为,我国市场还没有到适宜推出不动产税的时候,目前开征不动产税极有可能加重购房者的长期负担。由于对远期不动产税税负加重的预期,以及新房、旧房必然会区别对待的判断,不动产税开征的信息必然会促使部分消费者赶在开征前抢购商品房,这样不仅不能抑制房价,反而对近期房地产市场房价起到推波助澜的作用。

  有业内人士称,不动产税出台将使房价降低,张斌对此提出了不同看法。他表示,短期内房价增长的快慢是由供求关系决定的,当需求远远大于供给的时候,房价会自然而然地上涨。不动产税中主要的部分是土地出让金,如果改成年付时,可降低房价的构成部分。反之,由于成本降低,市场需求得到刺激,更多消费者会选择购买住房,这时房价又会出现攀升局面。“从房屋租赁市场来看,房屋租价不会下跌,反而可能增加,因为承租人需要在交付租金的基础上加付物业税。从这个方面来看,不动产税的出台对房价有推动作用。”

  有益购房自住者

  对于购房自住者来说,征收不动产税较为有利。因为不动产税主要针对多重物业持有者,第一套住宅税率会比较低,对普通购房者影响将减到最小。一些拥有充足资金的消费者在购买房屋时往往偏向于选择大户型的洋房或别墅,征收不动产税对抑制购房者追求高档房能起到一定的积极作用。之前我国房地产方面的相关税收没有涉及到持有税,因此,居民在追求高档住房同时不用考虑房屋持有阶段所负担的高额税收。

  另外,即将征收的不动产税对不同的房屋采取不同的征收标准,普通房和非普通房之间有较大区别。和以前的政策相比,居民个人自住用房可能将得到更多的税收优惠,而住房持有数量越多,所需缴纳的税收就越高。加上不动产税将一年一交,房价增值越高,税收负担就越重。根据目前的状况来看,整体房价还将持续上升,购房者不得不考虑这个因素。相对居民个人自用房交易的税收优惠,以别墅为主的低密度住宅将征收较高幅度的税收。在不动产税开征之后,低密度住宅的市场需求肯定将会大大下降。

  短期内居住成本增加

  在我国征收不动产税目前还存在不利的地方:一是由于地方政府财政收入制度改革和其他相关配套措施出台没有同步进行,短期内可能增加城市居民的居住成本,造成房地产市场的波动。房地产税制改革,应该从税率、税金、税种、免税范围等全面考虑,而不仅仅是开征不动产税。二是不动产税政策制定的透明度不高,相应的政策和学术研究不够,地方政府官员和市民对该项政策的认识不充分,对该项政策的实施将产生不利的影响。三是由于我国地区经济发展不平衡,房地产业发展也不平衡,在经济不发达、低收入地区开征不动产税,市民会有抵触,有可能会引发社会问题。

  除此之外,我国相关法规还不完善,这是我国不动产税征收的最大困难。目前涉及房地产开发和交易的法律法规很多,其中涉及土地出让制度的就有《城市房地产法》、《土地管理法》等多部法律。如果开征不动产税,就需要改变现行的土地出让制度,废止现有的房地产相关税收。另外国内物业评估体系尚未完善,每年一估困难较大。

  目前实施条件尚未成熟

  衡量不动产税是否合理,不是以征税高低为标准,也无法用具体数字和具体比例去计量。不动产税是否合理,要看国家有没有将税收用于保证公民基本生活,有没有建立完善的社会保障和生活保障体系。如果不动产税能做到取之于民,用之于民,税率相对偏高,广大老百姓也乐于接受。反之,政府忽略实际情况,将有限的税收用于无限的扩大再生产,那再低的税率也是不合理的。

  此外,不动产税征税标准需要按照评估价格制定,而房屋价格是浮动的。什么机构进行评估,怎么评估,多长时间评估一次,评估费用谁来分摊?每个问题短期内都难以解决。

  现在的住房都是一次性付清土地出让金等税费,不存在无力纳税,开征不动产税后,此类问题必然出现。以前出现按揭不足或其它状况,房屋将交由开发商和银行处理。由于不动产税是面对政府,个人与开发商以及银行都没有了直接联系,如果出现无力纳税的情形,政府应该采取怎样的强制措施?这个方面没有解决好,将产生一系列社会问题。

  前后协调不易处理

  现行房地产税种类繁多,存在重复收费、计征不规范现象,没有能够形成一个有效的体系。例如一些开发商在缴纳土地出让金之后,还要缴纳市政建设配套费、单向性配套设施建设费。此外,征地费与土地使用费重叠、对土地转让收益重复计征等现象也屡见不鲜。征收不动产税后,现行的房地产交易环节的部分税费将随之取消,整个交易过程将得到简化。

  不过,不动产税在我国出台,除了受政策和体制的影响,还将面临一系列实际问题。以前政府对土地出让金实行一次性收取的形式,而现行的土地出让金制可能转变为年租制。如果不动产税按年租制的税率来征收,之前交过土地出让金的房子应该怎么处理?年租制实施后,如何协调不动产税与其它税种的关系?

  此外,对于自有住房的先后顺序,还缺乏相关规定加以区别。假设有人投资一套140平方米的房子用来自住,同时又有一套70平方米的住宅,将哪套作为“第一套住宅”来征收不动产税,目前的法规还无法确定。而这两套房子先后顺序的不同,将出现较大数额的税收差别。

  当务之急完善的不动产登记制度

  要开征不动产税,必须具备完善的不动产登记制度——我国目前的不动产登记制度还不够完善;还必须具备科学的针对不动产的价格评估机制及严密的会计制度——我国目前在这两方面也还有所不足。只有具备了科学的、固定的不动产价格评估机制,我们才能在由此得出的全国房地产总况的基础上合理地配置税率,并制定增税、减税和免税等的条款。

  最佳受益者:政府+开发商

  不动产税最大的利益群体首先是政府。其次,房地产开发商也会从中受益。目前涉及到的很多房地产税都是由房地产开发商支付的,而这无疑占用了房地产开发商大量的开发资金,但当开征不动产税后,部分税费由房产的持有人每年来支付,如此一来房地产商的开发成本和所占用的资金量都会相应减小,因此,开征不动产税对于房地产开发商来说是一个极大的鼓舞。再次,房地产评估机构也能从中获取巨大的利益。
 
 
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