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房地产调控去年为何要使出雷霆手段?
 
慧聪网   2006年2月14日8时57分   信息来源:中国地产投资网    

  今年房价的走势会如何?房地产调控政策是否会继续出台?将会出台什么样的政策?每年年初,每个行业总免不了对前景作些展望预测之类,房地产行业自然也不例外,现在业内人士讨论得最热烈的大都是以上这些话题。

  “读史以明鉴”,与其毫无根据地预测未来,还不如认认真真地盘点过去。去年房地产调控为何要使出雷霆手段?如果我们能够透彻地分析这其中内在的根本原因,我觉得,这恐怕远比凭空臆测今年全国房价将会增长,或下降几个百分点,来得更有实际意义。

  因为,从某种角度说,只有通过这样的分析,我们才有可能根据目前房地产市场的实际,对下一步政策的走向,作出正确的预测和判断,也才有可能顺应政策而动,而不致于象去年那样,许多房地产企业和投资者,在接二连三的房地产宏观调控政策面前,毫无心理准备,闹了个措手不及。

  调控手段史无前例

  2005年,可以说是名副其实的房地产宏观调控年——

  3月5日,全国“两会”放出“抑制高房价”信号。温家宝总理在“两会”所作的政府工作报告中,明确提出要抑制高房价。

  3月16日,央行宣布上调个人房贷利率。 央行宣布,从即日起上调个人房贷利率,将原来的商业银行自营性个人住房信贷优惠利率,由5.31%调整至6.12%。同时,经央行批准,部分房地产价格上涨过快的城市和地区,“个人住房贷款最低首付款比例”由20%提至30%。

  3月26日,国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(即业界所称的“旧国八条”)。《通知》共有八条意见,要求地方政府及相关部门综合采取土地、财税、金融等相关政策及利用舆论法律手段控制不合理的需求,抑制房价过快上涨;对于控制措施不力,造成市场大起大落,影响经济稳定运行和社会发展的地区,要追究有关负责人的责任。

  4月27日,国务院出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》(即业界所称的“新国八条”)。“新八条” 措施大大细化,直指土地、税收、金融等楼市关键环节,彰显政府遏制恶性炒作土地,并充分运用税收杠杆来调节楼市的决心。

  5月9日,国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格的意见》。《意见》具有极强操作性,明确了“期房限转”、新购商品房“两年内转手全额征税”等打击投机炒作行为的规定,要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题,作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

  从 3月5日至 5月9日,在这短短时间内连续完成这五大房地产调控动作,这在中外历史上都是罕见的。对房地产,中央政府2005年为何要使出如此雷霆手段?这恐怕是房地产业内外,许多人士心中难以解开的谜团。

  粮食金融受到威胁

  2005年,对房地产宏观调控,中央政府之所以要使出雷霆手段,关键是中国的粮食安全和金融安全,双双受到了严重威胁。

  近些年来,中国经济虽然一直保持着持续快速发展的势头,但是,不可否认的是,在这个过程中,中国经济运行也确实出现了一些矛盾和问题。这其中最令人担心的,是中国的粮食安全和金融安全,双双受到了严重威胁。

  粮食安全问题——

  对宏观经济大体有所了解的人都知道,经济发展是有周期性的。宏观调控,最简单地说,就是国家对经济的干预。经济过热了,就紧缩;经济过冷了,就扩张。这就好比是在驾驶汽车时,踩刹车与踩油门的关系。

  经济增长速度过低,不好,大家都容易理解,因为经济增速一减缓,就业压力就会加大,生活水平就难以提高。但经济增速过高,同样也不好,有些人就会感到不好理解;但是,有些经济学基础知识的人都知道,经济增速过高也不好,这主要是经济发展要面临资源因素的制约。

  当代经济周期理论认为,投资增长速度的变化是经济周期性波动的重要原因。当投资规模的扩张遇到资源瓶颈时,扩张趋势终结,投资开始收缩。在收缩阶段,乘数和加速数效应也可以引起累积性的投资收缩过程。正是投资的这种周期性波动引起了经济的周期性波动。

  据有关专家研究,我国国民经济从1953年到1990年共呈现出8个4~6年的波动周期。因此,许多专家认为,我国经济的发展,大体上来说,是5年为一周期。

  改革开放以来,我国政府根据经济运行态势和体制环境不同,共进行了五次紧缩型的宏观调控,时间段分别是——1979-1981年、1985-1986年、1989-1990年、1993年下半年-1996年、2003年4月至今。

  前四次紧缩型宏观调控前,经济波动中都已经出现了超过11%的“大起”高峰。如1978年经济增长率达11.7%,1984年达15.2%,1987、1988年达11.6%和11.3%,1992年达14.2%。第五次,也就是2003年4月开始的本轮宏观调控,针对的虽然不是经济增长率已经超过11%的大起,因为2002年中国经济增长率只有8% ,但是却已经是面对着大起的威胁了,而且这个大起是绝对不会只是11%那样的大起。

  2003年上半年,我们遇到了非典,防治非典成了压倒性的任务,经济受到了很大冲击;从2003年4月起,又进行了紧缩性的宏观调控。但就是在这样的情况下,2003年经济增长率依然达到了9.1%。试想想看,如果没有非典,如果没有2003年4月起的紧缩性调控措施,如果没有2003年下半年以土地市场为突破口的治理整顿,2003年经济增长率会达到多少?大大冲破11%肯定不成问题的。

  如果没有“非典”和“紧缩性调控措施”,2003年经济为什么会如此大起?这还得回顾一下历史。

  大家知道,1997年7月亚洲金融风暴,波及之广,影响之深,是非常罕见的。东南亚国家的GDP增长从1997年的平均4%降至1998年的-6.9%;四小龙的GDP增长也从1997年的平均6%下降为1998年的平均-1.4%。

  亚洲金融风暴影响到世界经济,对我国的出口自然是带来了很大的影响。因此,当时我国决定了扩大内需的战略性经济决策。我国在1998-2002年,实施的一直是扩张型的宏观调控。现在,许多人将“教育、医疗、住房”称之为压在老百姓头上的“新三座大山”。“教育、医疗、住房”产业化改革,其实都是从1998年开始的。

  当时,实施教育产业化、医疗产业化和住房产业化的初衷,或者说至少是初衷之一,就是所谓的“逼你消费”,目的是为了逼出广大国民手中的所谓“巨额储蓄”。按照当时一些主流经济学家的想法,在“教育、医疗、住房”这样的关节处,全民都不得不进行大量“消费”,他们幻想实施“教育、医疗、住房”产业化改革后,经济就会开始全面启动,并且最终走向繁荣。但是,实践证明,实际效果却是适得其反。这主要是因为教育、医疗、住房是最基本的社会保障体系,最基本的社会保障体系也被砍掉了,老百姓是更加不敢消费。

  在这种情况下,扩大内需就只能是投资。据有关专家测算:从增长速度来看,2001至2004年,投资平均增长21%,比消费(社会消费品零售总额)增长速度高11个百分点;从三大需求对经济增长的拉动作用来看,2001至2004年,投资对经济增长的平均贡献率为57%,比消费高16个百分点,投资是经济增长的第一推动力。

  而从各产业的投资增长率和对整个投资增长的贡献率层次性来看,房地产投资是最先启动的,大约在2000年前后;其次是非能源工业,主要是原材料和机械电子工业,大约在2002年前后;最后是以能源和交通运输为主的基础设施行业,大约在2004年前后。

  不论是从投资的拉动性,还是从投资的规模上来看,在本轮经济扩张的整个投资中,房地产投资占居最核心的地位。如2004年8月,国家信息中心经济景气监测预警报告就曾指出,根据对国内投资数据的分析,房地产投资是对固定资产投资总额增长的贡献率最大,同时也是拉动其它行业需求和投资增长的重要力量。

  这种以房地产投资占居最核心地位的投资型经济扩张或者说经济过热,导致的后果严重的。这直接导致我国经济向投资膨胀和产业结构高度重型化演变,由此引起高消耗、低资源利用率以及环境污染的严重威胁。在我国经济高速增长的背后,我国却已成为世界上单位GDP能耗最高的国家之一。我国已经是煤炭、钢铁、铜的世界第一消费大国和继美国之后的石油、电力第二消费大国,其中仅水泥、钢铁、煤炭的消耗就占世界总消耗量的55%、26%和30%,而GDP还不到世界总量的4%。

  这种高消耗、低效率的粗放型增长模式,是绝对不可能持久的。如果让这种增长模式持续下去,它最终必然面临资源约束,使我们的经济增长出现长时期的持续衰退。

  2004年,我国已经创造了世界历史上一国在一年内发电装机投产最大的纪录,但是,全国仍然有24个省份严重缺电。然而,相比较土地而言,电力约束的严重程度,还不是最严峻的。对我们威胁最大的,其实还是土地问题——

  据权威部门统计:从1996年到2003年,全国耕地从19. 51亿亩减少到18. 51亿亩,7年之内净减少1亿亩。现有人均耕地面积仅为1. 43亩,不及世界平均水平的一半。全国有666个县(区)人均耕地低于联合国粮农组织确定的0.8亩警戒线。

  与土地锐减相应的是粮食产量的锐减。中国科学院原副院长、中国科学院院士李振声2004年在《中国科学与人文论坛》主题报告会上指出,1998年中国粮食产量达到历史最高的5123亿公斤,但此后连年下降,2003年粮食产量仅为4307亿公斤。1998年中国人均粮食411公斤,但2003年人均粮食降到了333公斤,只相当于1980年代初期的水平。中国自1949年以来经历过两次粮食产量大幅下降。第一次是1959年到1961年,也就是“三年自然灾害”时期。而1998年以来,粮食产量经历了第二次下降。第二次粮食下降之所以并没有像第一次那样引起饥荒,主要是因为两次粮食下降期间,人均粮食拥有粮食的差别。1960年第一次粮食下降期间,中国人均粮食只有217公斤,加上工业和播种用粮,粮食肯定不够吃,饥荒自然不可避免。第二次粮食产量下降之所以没有造成饥荒,关键是人均粮食原来的基数比较高。

  但是,1998年至2003年,中国人均粮食拥有量的下降幅度比第一次还大,在历史上是从来没有的。而且,更可怕的是,这次粮食生产“已经降到不能再降的程度”,其主要原因是耕地面积的锐减。而耕地面积的锐减,大家知道是很难逆转的。

  金融安全问题——

  本轮宏观调控始自2003年。中央从2003年4月开始,就出台了一连串的宏观调控政策,推出了一系列控制固定资产投资过热的措施,如国务院发出适当提高固定资产投资项目资本金比例;中国银监会要求控制某些行业的贷款;国务院发出土地市场的治理整顿的紧急通知;还发出了对所有拟建、在建固定资产投资项目进行全面清理的通知……

  而2004年采取的最为严厉的调控措施,则是从4月底开始执行的“暂停农用地审批”(即“土地冻结”)。而之所以采取这种“一刀切”的断然措施,在很大程度上,是因为在全国治理整顿土地市场秩序(园区的清理被列入重中之重)的高压态度下,2003年,全国新增建设用地依然比前五年年均高出120万亩,高达641. 7万亩。

  而在此前2004年2月8日,新华社全文播发了《中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》。这是时隔18年后,中共中央1号文件首次论及农村问题。2004年2月9日,中央财经领导小组办公室副主任陈锡文在国务院新闻办公室举办的新闻发布会上回答记者提问时表示:中央政府财政今年财政支农资金将达到1500亿元以上,是历史上最高水平。

  2005年8月,温家宝在考察皖湘时曾说:我最关心粮食了。过去看报表是一月一报,现在是10天一报,全国、各省库存多少粮食我心里都有数。

  真是在中央采取了上述这系列正确的措施后,我们才最终成功地化解了所面临的粮食危机。

  在化解粮食危机的同时,按照中央宏观调控抑止部分行业投资过热的正确部署,银监会和央行2003年以来针对房地产市场过热,也采取了一系列措施——

  2003年6月13日,央行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)。2004年3月份,提高存款准备金率,4月份提高开发固定资产投资项目的资本金,“五一”期间暂时停贷,“五一”后对房贷提高门槛,封杀炒房团批量按揭,对投资性购房和高档别墅实行限制执行商业贷款利率和降低贷款成数,内部对违规放贷进行清查,央行一次次发出防范风险的警告,银监会出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》,10月28日晚央行宣布从10月29日起加息,……

  但是,在银监会和央行采取这些降温房地产热正确措施的同时。一些房地产开发商、专家学者,他们或出于既得利益的考虑,或由于无知而跟着人云亦云,他们在媒体上,一方面极力否认我国房地产不存在泡沫,另一方面,他们借口“土地冻结”导致“地荒论”,鼓吹房地产价格将会因此而猛涨,诱导不明真相的民众高价入市。

  如果说,2005年是名副其实的“房地产宏观调控年”的话,那么,2004年可以说是名副其实的“房地产泡沫争论年”。在这种房地产到底有无泡沫也尚无定论的前提下,银监会和央行降温房地产热的所有措施,自然是大打折扣。于是,一些房地产热点城市的房价,在2003年猛涨的基础继续疯长,金融安全的威胁也就扑面而来了。

  据《2004中国房地产金融报告》,2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元,其中第一大资金来源为"定金和预收款",达到7395.3亿元,比上年增长44.4%,占房地产开发投资资金来源的43.1%;第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金,为5207.6亿元,增长了38%,占全部资金来源的30.3%;第三大资金来源是银行贷款,为3158.4亿元,增长了0.5%,占资金来源的18.4%。但实际上,房地产开发资金来源中,自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;"定金和预收款"也有30%的资金来自银行贷款,以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。

  而且,房地产贷款增长率继续高于全部金融机构人民币贷款增长率;房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额也逐步增加,2002年3月末,这一份额为27.2%,2003年6月底达到32.1%,2004年底达到34.3%,2005年3月底上升到34.5%。更值得注意的是,个人购房贷款地区分布极不均衡,主要集中于少数重点城市和热点地区。

  如2004年,在投资和各项贷款增速明显回落的背景下,上海市房地产市场继续呈高位运行态势,推动上海房地产贷款继续强劲增长。上海中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元,占各项贷款新增额的比例高达76%,其中个人住房贷款累计增加728亿元,新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。

  2004年,房地产开发贷款和住房抵押贷款,所占银行贷款总量比例之高,增幅之大,已经足够吓人。试想想看,如果在此基础上,房地产开发贷款和住房抵押贷款所占银行总量的比例、增幅继续放大,那么,由常识和经验可以知道,房地产市场风险,随时都有可能转变为银行信贷风险。

  那么,房地产市场的风险有多大呢?

  有数据表明,2004年末全国商品房空置面积达1.23亿平方米,空置率约为26%。而按照国际通行惯例,空置率在5%至10%之间为合理区;空置率在10%至20%之间属危险区;空置率在20%以上为严重积压区,极度危险。

  雷霆手段不得不出

  2004年底至2005年初,宏观调控效果虽然已经开始显现,但是调控仍处关键阶段。新开工项目很多,新的投资规模依然居高不下,以投资求发展的冲动和欲望依然强烈,投资再度膨胀的压力仍然存在。

  在这种情况下,如果让这种房价高涨的势头继续延续下去。资本存在着天生的逐利性,受利益驱动的影响,其必然的结果是,一方面是大量的资金蜂拥而入房地产市场,出现所谓的“三外”抢滩房地产市场,导致房地产市场的非理性繁荣;继续推动房价的非理性虚高,极大地威胁到国家的金融安全。另一方面,在房地产市场非理性繁荣的诱导下,房地产上游关联行业的投资随时都有可能迅速反弹;耕地又将面临新的锐减,国家的粮食安全又将面临新的威胁。

  国以民为本,民以食为天。如果耕地流失的趋势不能得到及时有效的遏制,一旦粮食出了大问题,后果将不堪设想。金融是国民经济的命脉,是现代经济的核心,在国民经济体系和社会经济活动中居中心主导地位。一旦金融出了大问题,后果同样不堪设想。在国家的金融安全和粮食安全受到双重威胁的情况之下,2005年中央政府对房地产调控的雷霆手段就不得不使出了。
 
 
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