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温州炒房团新秘笈 拍卖行里买房子
 
慧聪网   2006年3月16日10时36分   信息来源:中国地产投资网    

  温州老板们又一次吸引了全国的眼球。他们在北京“相亲国企”的事被炒得沸沸扬扬。所有人都在说——看,房地产估计没什么钱可赚了,温州人已经转移战场了。

  这些“炒房团”始作俑者对投资房产真的不感兴趣了?在一个更小范围的圈子里,这种热情并没有丝毫减退,只不过与那时的高调相比,他们发现了一个更加隐秘的赚钱之道,通过这种方式,他们甚至可以获得比以前公开炒房更高的利润。

  “2006年投资房产的策略是通过拍卖行买便宜房子”,这是一小部分温州人的“新炒房秘笈”。在这中间,拍卖行的作用“功不可没”。

  这是一个极其隐秘的产业链:链条的上游括银行,资产管理公司等提供房源者,以及法院这样的提供信息者,而下游则是那些最终的买家。拍卖公司处于整个食物链的中间环节,组织整个链条的正常运转。

  目前在银行和资产管理公司有大量拟出售的抵债房产和不良资产,虽然这些资产暂时在产权上有纠纷,但并不意味着是无价值的;相反,只要最后解决了纠纷,一些房产价值不菲。

  于是,上游银行或法院的人向拍卖公司提供第一手房屋资料,他们会向在拍卖行的“熟人”透风:“有一笔资产我们在进行法律程序,你们要不要拿去?”

  一些地方拍卖行和当地法院关系“密切”,由于涉及的房子都是一些有纠纷的,有法院积极协调,这些纠纷通常可以更加顺利的解决。

  在下游,拍卖行通常有自己相对固定的购买人小圈子,或者是小范围的公告,把知道信息的人控制到最少。屏蔽掉更多的竞拍者是为了避免正常竞拍而把价格抬得过高。

  一些和拍卖行“关系密切”的投资人在拍卖前就已经和拍卖公司达成默契(甚至是一纸合约),约定只比底价稍高的价格。按照目前的评估标准,不考虑利润、地理位置,再考虑房产已经有的折旧,评估价通常比实际市价低很多。

  在拍卖现场,拍卖公司会找一、二个人举两次牌子,走一下程序。投资人以低价买到了房子,拍卖行除正常的拍卖佣金外,还获得了从投资人处的“特别回报”,这一额外利益甚至也会由拍卖行或多或少的返还给上游的银行、资产管理公司,甚至法院!

  目前拍卖行手续费通常是标的物最后成交价的5%,通过这种方式,拍卖行可以获得更高的收益。

  这样,由买家低价买入拍卖资产后,再将利益返还至上游的各个利益方分配,这种以拍卖行为核心的价值链已经是这个圈子里公开的“小秘密”,几乎所有人都听说过,但真正能参与进去的却很少。

  “大家都不愿意让外界知道这个圈子的存在,那样会毁了很多人的好生意。”一位上海的房屋代理中介说。

  房屋出现纠纷后,拍卖几乎是惟一的处置渠道,从这个通道出来大量极有价值的房源。一家位于上海的房屋代理公司向本报透露,他们大部分的房源都是从拍卖公司来的。

  通过这种方式,在北京一套市价8000元/平方米左右的房子,5000元/平方米左右就可以买到。

  由于通过拍卖取得房产需要一次付清,不能按揭,需要买家一下拿就是几百万、几千万的资金,这不是所有人都能吃下的,只有那些手里资金雄厚的买家才可以承受。有钱的温州老板就成了拍卖行的最佳买主。

  “有拍卖行找到我,让我在温州找客户给他接盘。”一位曾组织过“温州炒房团”的知情人向本报透露,“在北京也有,比如沈阳等东北城市,很多是北方的拍卖公司,但一些烂尾楼比较集中的南方城市也有。”

  据悉,一位温州老板在北京前门附近买了一处楼,买价是7、8千万;同样地理位置,当时的市价大概是一个多亿,如果经过重新包装再卖,市价应该可以达到1.3亿到1.5亿元。

  对于一些银行和资产管理公司的抵债资产,为了保证公平、透明,必须在程序上采用公开拍卖,以取得一个比较公允的价格。然而,通过内外联通,本来应该公平的形式已经演变成实际的不公开甚或是暗箱操作。

  在2005审计署曝光的资产管理公司案件中,拍卖行违规的例子已经露出冰山的一角。在审计署查出的华融成都办事处的案子中,从评估到拍卖整个不良资产处置环节,成了一个家族链产业,从评估公司到拍卖公司都是华融成都办事处总经理张桂林的儿子、女婿开的。在成都一栋抵债大楼被张桂林儿子开的会计师事物所评估为1000万元。而市场人士均认为该楼的市场价应为2.2亿元。随后,由张桂林女婿任副董事的一家拍卖公司以1000万最低价卖出。

  一家资产管理公司的总裁也曾经在2005年的公司年会上,对一些地方拍卖公司和内部人员勾结,从而低价处置不良资产的行为感到极其气愤。

  但对于圈子里人尽皆知的“小秘密”,拍卖行的行业组织,中国拍卖行业协会却对本报表示并没有听说过。
 
 
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