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五大原因促使全国房价长期“高烧”
 
慧聪网   2006年4月27日9时48分   信息来源:中国地产投资网    

  日前,中国社会科学院、社会科学文献出版社联合发布的《2006年房地产蓝皮书》(以下简称蓝皮书)预测:我国房地产价格长期走势是上升,而不是下降。今年全国平均房价也是继续飘红,但增幅较上年有望回落。

  原因一:需求旺盛

  蓝皮书课题组成员王建武指出,我国的房价近年来一路攀升有多方面的原因。“房价上涨首先是需求旺盛的结果。”

  1998年国务院实施积极的税收政策和住房金融政策,鼓励居民住房消费。各地区、各部门加快住房建设,尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务,激发了长期被压抑的购房需求,住房消费有效需求迅速被释放。另一方面,从1999年下半年起,住房二级市场放开,允许房改房上市交易,增加了个人购房的支付能力,使住房改善需求在短期内急剧增加。另外,随着工业化和城镇化发展,城镇人口增加,大规模城市改造和居民拆迁,使住房市场的基本需求和被动需求也不断增加。

  原因二:供给结构失调

  除了刚性需求之外,市场供给结构失调也给房价添了一把火。

  由于产权不明晰、中介不成熟,我国房地产二级市场一直发展缓慢,二手房供给始终短缺,需求全部被压向住房一级市场,从而造成了新房房价的持续高烧。

  而租赁市场不但管理上没有规范规章,租金也不尽合理,造成多数居民只能通过购房实现住房需求。

  在房地产一级市场,面向中低收入阶层的中低档住房比重偏低,导致了需求结构和供给结构的错位,有效供给不足继续扩大。2004年全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18.2%和2.3%,其中经济适用房却分别下降11%和26.3%。这造成了真正有居住需要的、占社会人群之大多数的中低收入居民的住房得不到解决,而房地产投资投机却大行其道。

  原因三:国家信贷支持

  虽然现在房价居高不下,老百姓骂声一片,但是购房热情仍在继续。这跟国家实行的信贷支持分不开。根据央行《中国房地产发展与金融支持》报告,中国房地产信贷在整体信贷中的比例由2000年的6%急剧提升到2003年的21%。在上海,2005年第一季度,有87.7%的新增贷款进入房地产市场。

  原因四:地方政府推动

  从土地的角度看,自从银行管辖权上收以后,来自土地的收入成为地方政府财政的支柱。据统计,2003年上海的土地收入为216亿元,相当于上海市地方财政总收入的24%。房价、地价的上涨,有助于地方政府获取更多的收入,房地产膨胀得越大,地方政府的收益就越大。而与此同时,地方政府成本却是零。正是这种成本和收益的极端不对称性,使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。

  原因五:缺乏规范的信息披露制度

  目前,我国还没有一个统一、规范的房地产市场信息披露制度,各政府部门相互独立,信息之间互相矛盾的情况时有发生。少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度,发布不实价格信息,恶意哄抬房价;有的开发商囤积土地、囤积房源,人为造成市场紧张,诱发房价短期内非正常上涨。

  因此,中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞大胆断言,今后几年,中国房价将“表现为波浪式的上升趋势”。

  “蓝皮书”副主编、中国社科院城市发展与环境研究中心研究员李景国表示,今年国家政策将向中低价位商品房倾斜,强化房地产行业管理,抑制房价过快增长仍然是国家对房地产市场的主要政策目标。国家将继续增强土地对房地产调控的针对性和有效性,加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应,高档住宅供地将受到严格限制。同时,今年土地供应比较充足。上述因素都有利于抑制房价的过快增长。
 
 
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