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从新国六条细则看地产游戏规则的变革
2006年6月30日 14:53  来源:中国经济网
   主持人:下面有请前国资委研究中心宏观战略部部长赵晓先生发主题演讲,演讲议题:从新国六条细则看中国房地产发展游戏规则的变

    赵晓:今天我们要讨论的房地产的问题,我和前面的专家有分歧。我跟您的观点有两点不同的。第一,要科学的历史的具体的看待公平的问题,这一点我认为提得非常好,如果真的按照这个原则来做,我们发现中国房地产最严重的问题不是效率的问题,而是公平的问 题,所以我不同意效率优先,因为中国的经济增长是全世界最快的,中国的房地产增长也是全世界最快的,所以效率不是问题,问题在于98年以来,整个的房地产发展都没有讲公平的问题,所以出现了一系列的问题,现在大家担心的问题是中国的房地产是否过热,效率是否太高了,其中一个关键的问题就是公平。

    所以科学的历史、具体的看待公平和效率,应该以公平优先兼顾效率的。国六条准确的反应了这一点,所以我提出不同,大家可以讨论和商榷。

    管制总体的看法我同意您的看法,我在1999年和张维宁教授讨论管制的时候跟您的观点是一致的,全世界成熟的市场经济国家,没有一个国家不对房地产不管制的,有一个例子,新加坡的管制是全世界最高的,新加坡不允许一个人拥有两套住房,拥有第二套住房必须卖给政府,全世界公认新加坡的住房解决得最好。我们要进一步明确住房的性质,住房有特殊的地方。

    我强调一句话,现在很多人对国六条,特别是国六条的细则持有批评的态度,尤其是我以前的朋友,我们都主张市场,主张效率的,同时特别反对政府管制的,他们对国六条和细则,意见尤其的多。他们认为弯拐得有一点急,我认为里面有政府的痕迹,应该完善。弯拐得急,是因为拐弯太晚了,但是拐弯的方向是政策的,而且时机选择得很好。因为中国的房地产市场处于牛市和发展得非常好的态势,在这样情况下调控是非常适合的,股票市场以前是往下走,出台了很多的政策。

    房地产市场是在大牛城市得情况下,发展得非常好,宏观经济过热的情况下,做一些调控时机是非常好的,为什么房地产市场这么重视,很多人非常关注。我非常感谢博鳌论坛,去年我参加了,学习了很多的东西。

    我关注房地产是因为房地产是中国经济增长的手段。98年我就和任志强讨论,当时我们是中国房地产市场化的鼓吹者,这没有错,房地产经济应该成为中国经济增长的支柱产业,并且是重要的支柱产业,我本人没有很好的研究房地产。

    我经常讲话,就说我是房地产的外行,但是也没有几个人是房地产的内行。刚才中国房地产报的单总说了要从大层面从大财经的角度看房地产,所以含了宏观、制度、经济,这三个层面懂得的并不是很多,我是从宏观的经济关注房地产,经常和开发商搞一些讨论,有的时候被人抓去PK,我认为不要参加PK,因为参加后要说极端的观点,大家争论泡沫、暴力、控制力等等。这样的争论,包括我们组织的博鳌论坛的学习,我认为这些问题无关紧要,都是技术和细节的问题,真正重要的只有一个问题,就是游戏规则的问题。

    如果游戏规则没有改变,暴力、控制力、泡沫等问题,都不会妨碍挣钱的人挣钱,破产的人破产,绝望的人绝望,这样的讨论都是没有意义的。

    逐渐我认识到,房地产中最重要的是公共的问题,重要的是游戏规则的问题,游戏规则是如何形成的,从98年开始,当时,国家的经济面临通货紧缩,经济不景气,大家都想通过房地产的发展,启动中国的经济。所以说中国的房地产是先天不足,是国家的机会产物,政府需要经济增长,就需要房地产,后来发现经济过热,这样就对房地产进行调控,还有一个原因,我们不敢对外贸部门调控,通过调整汇率调控外贸部门,可以有效的调控中国的总需求,因为出口部门对中国的就业影响太大了,城市里面创造的就业是800万,出口部门创造的就业是200万,所以就调控房地产业,这是从经济的角度看待房地产。

    房地产的发展是有很强的公共性的,住房对很多人来说,不是普通的商品,不是有钱就可以吃海鲜,没有钱吃海鲜一样,而是有钱没有钱都要居住的问题,所以存在效率和公平的问题,有增长和民生的问题,有住房市场化的问题,也有住房保障的问题,在我国有一点先天不足,刚开始强调的增长和效率导向,强调的是市场化的导向,其他的被忽视了。

    中央政府和地方又在博弈,当中央政府强调通过住房启动经济,地方政府就走得更远,例如全国的投资增长18%是来自于房地产,很多地方的收入都是来自于房地产业,这样地方政府发展房地产方面不予遗力。反而民生保障和住房供应体系就没有人关注。这在西方是不可能的,西方的制度下地方官员做了一百件好事,没有解决好住房的问题,一票否决,所以没有地方官员说,希望房地产和地价上涨,其他的可以不管,在典型的市场经济国家,有制度保驾护航的。我们的地方政府如果发现有好处,可以廉价的将投票权投出去的,就形成了非常畸形的发展模式,就出现了瓜分全国的土地资源。为什么房地产重要,因为全中国到目前为止,没有一件事比房地产还要重要,比房地产牵涉的资产还要多。我们知道国有企业在IPO之前,没有超过十万亿的,股票市场的市值是数万亿的,去年股票市场融资额不过300多亿,大家都在骗钱,也不过是骗了300亿元而已,中国最大的资产是在房地产,全国的土地价值25万亿,过去很多年我们知道土地市场增值一倍以上,例如武汉、沈阳等等。

    房地产市场也牵涉到全国的居民存款,全国的存款是17万亿,中国没有一件事比房地产更大,牵涉到了中国最大的资产,最大的利益分配,最多的群体,所有的人都关心房地产,住房的问题,绝不是简单的商品,包含了游戏规则。

    过去的游戏规则,政府只考虑效率不考虑公平,只考虑增长导向,不考虑民生,只考虑住房市场化,不考虑住房保障体制。将全国的土地收归所有,这样的情况下,就形成了强势的利益集团瓜分全国最多的土地,也在掠夺全国的储蓄资产,本来是好的事情,结果发展就变形了,这样的竞争已经若干年了,我们知道已经进展到了必须改变的地方。

    大家知道,民愤很大,并不是煽动起来的,而是有这样的基础。有人说,不购买房了,大家说,不购买房过两年房屋上涨了,就亏了。这说明对游戏和公共政策不满,对微弱和无奈的声音,我们漠视不听取,没有相应的政策回应,终于有一天就会用爆发的声音让每一个人听到,就象9.11一样让大家知道。如果再改变就困难了,98年来,最重要的房地产文件就是新国六条以及细则,在某种程度上,起到了拨乱反正的作用,带来了三大的改变。

    一、带来了房地产调控的理念和方向。

    过去的调控房地产,是因为有泡沫,会影响经济的增长,主要是通过调控房价,让更多的消费者购买房屋。现在我们发现这些理念和方向改变了,房价是很难回落的。即使房价回落,到了合理的地步,符合价值的情况,很多人还是购买不起房屋,所以不能期望调控房价解决居民住房的问题。老百姓购买住房是当前最大的矛盾,有可能是房价太高,也有可能是收入低。如果房价调低还购买不起就是收入分配的问题,我们是世界公认的收入分配不公的大国,在这种情况下,调控房价是不可能的,所以转向了住房供应的调控。

    现在主要是调控供给,我认为调控的理念和方向发生了重大的变化。整个住房的发展理念也发生了重大的变化,我们仍然强调住房的支柱产业作用,但是更重要的是强调公平和民生导向。不能说这两个文件可以保障将来建立住房供应体系,但这是调控方向。

    二、调控可以带来利益分配,过去的利益分配是不公平不足的,现在就会公平一点,香港跟我们的做法有一点相似的,香港也是高地价竞拍,但是竞拍的钱补贴给穷人,香港的做法是劫富济贫的,政府承担了公共责任,我们过去是劫贫济富,这样的做法要改变。所以本次的调控有一点急,还需要改善。土地产权是非常重要的问题,游戏规则也要改变,而且也要有效的监管,这样就有了游戏规则。

    美国出现了住房质量和缺斤短两,中国没有这样的例子。我们看到呼和浩特,政府请专业的人推动房价,政府和开发商联手抬高房价,消费者就没有活路了。要有有效的监管,就会出现市场化的房地产,价格是跟随市场调整的,政府要承担好自己的责任,因为时间的关系不能讲得太多,时间已经到了,最后给博鳌论坛提一个意见,每次请了很多的人,而且有创新。

    还有几天的会议,剩下的几天内,是否可以邀请另外的一部分人参加我们的会议。他们是失去土地的农民代表,他们是不购买房屋的代表,我们也可以听听他们的声音,因为失去土地的农民是市场中相当重要的一部分人,同时我也非常期待,房地产的青年领袖的评选可以成功,因为大家期待房地产新的形象的出现,已经被妖魔化的房地产形象有所改变,我知道有一些扎扎实实作事情的房地产,你们要富了要承担责任,要富了而快乐,我们的快乐是和大家的快乐联系起来的,如果大家都快乐,我们的注定都是快乐的。
 
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