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二手房与精装房格局巨变 5张图表可清楚看到未来

http://www.bm.hc360.com2019年05月16日11:02 来源:未来家居产业研究T|T

    近来业内一谈未来必说精装修,末世感强烈,悲观氛围弥漫。难道精装修真是狼吗?本文就用数据做一次推演,看看是不是狼真的来了!!

    根据国家统计局发布的2000-2018年历年商品住在竣工面积为基础,假设三个比例,2018年以后到2025年每年商品住宅的竣工面积按照6%的速率递减,空置率按照30%计算(略微高于普遍认为20-25%的空置率),75%的装修率计算(剔除毛坯和简装入住)。可以发现当年实际新房装修面积在2014年与住宅竣工面积一起达到顶峰后逐年下降,这也是最近几年家居行业普遍感觉生意越来越难的核心原因。

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    根据《建筑业发展十三五规划》,2018-2020年全装修房占商品住宅竣工的比例分别为16.37%、17.87%、19.37%,进一步假设2020年后每年以3%递增,到2025年的精装修房比例将达到35%左右,也就是一二城市的当年竣工商品住宅基本实现精装修化。据此调整一下数据再来看图。

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    上图是进入零售市场的新房装修市场规模曲线,2014年达到顶峰后,开始下滑,2016年有一个回暖,但是2017年以后呈现一个加速下滑的过程,2017-2019会有明显的感受,到2025年零售市场需求将降到2002年的水平。从这个角度看,狼是真的来了,而且来的不是一匹狼,是狼群。好的选择是否应该洗洗睡了呢?

    零售市场上除了新房装修,还存在大量的二次装修,但行业普遍都对此不以为然,认为这个市场与新房装修比微不足道,事实是否如此?关于二次装修再做一个简单的假设,新房装修后三年,也就是第四年有5%的住户进行了重新,第五年有10%,第六年有25%,第七年有25%,第八年有25%,剩余10%由于种种原因不再装修。按照这个比例,计算一下二次装修的数量。

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    从上图可以直观的看到,在2018年新房装修和二次装修的数量已经一致,而18年以后,二次装修数量将长期胜过新房装修数量。当然有二次装修,一定还存在三次装修。考虑到有二次装修的经验,在设计和选材方面都应有明显提升,第三次装修的周期可能会更长,假设为第六年开始有10%的重复装修,第七年25%,第八年25%,第九年20%,另20%由于种种原因不再三次装修。到2021年,三次装修的市场规模将赶上新房装修的规模。

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    把新房装修和二次、三次装修叠加以后,可以看到,2015年多次装修的规模与当年的新房装修规模基本等同,之后多次装修的占比持续上升,而新房由于受到楼市政策的影响,持续下降。2020年新房装修占比仅为零售市场总量的30%,而到2025年更下降到20%左右。从下图可以更为直观的去发现市场的运行规律。

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    也许有人会质疑,新房占比会这么低吗?中国在过去20年是城市化和旧城改造的高峰期,这个历史进程随着城市化率大幅提高和人口的变化已经趋向于尾声,估计5-10年内基本可以达到发达国家水平。如果拿欧洲成熟的发达国家法国做一个对比,2016年法国的新房交易仅占整体房屋交易的10%多点。也可以这么认为中国在5-10年内将会达到这个比例,甚至更快,因为中国在过去30年建造的住宅数量速度已经创造了一个历史高度。

    今天还是仅仅盯着新房装修市场,没有将业务的重心转移到二次装修市场上,即使没有被精装修吓死,未来的市场走势也足够让人悲伤不已。跑道已经变了,如果思维和战略仍然停留在原来的方向上,掉队不可避免,是时候考虑新的战略了……

    备注:关于全文数据的说明,所有的假设是为了建立一个可以比较数据模型,因为没有任何可以参考的依据,完全基于经验做的大胆假设,仅供参考,同时欢迎大家能提供市场真实调查或者权威发布的数据,以便修改模型,使其更为精确。

责任编辑:张雨推荐

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